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  越秀・大学城・星汇锦城落址番禺创新城兴业大道南，占位万博 CBD 辐射圈与大学城二期核心交汇处，依托 “广州新硅谷” 规划红利，打造集学府人文、生态宜居、便捷交通于一体的刚改型标杆住区。项目周边千亩山林环绕，生态基底优越，同时承接大学城一期成熟配套与二期创新产业势能，形成 “一半学府一半城” 的独特格局。作为越秀地产星汇系新作，其以高性价比产品与全维配套，为年轻家庭与城市新贵勾勒出 “主城区刚改优选” 的理想生活蓝图。

  项目构建 “地铁 + 干道 + 公交” 立体交通网络，精准匹配年轻人通勤需求。地铁方面，便捷接驳 4 号线 号线 站直达万博 CBD，4 站速抵琶洲电商总部，6 站通达珠江新城核心区，实现 “半小时城芯生活圈”。自驾出行更享多重利好：南大干线 月通车）串联万博、广州南站等板块，南沙港快速、新化快速无缝衔接金融城与琶洲；金光东隧道（在建，预计 2023 年底贯通）通车后，10 分钟即可直达大学城一期。此外，社区配建公交首末站已开工，周边三公里内四大公交枢纽环伺，公共交通覆盖率领先片区，让 “公司离家近，月月拿全勤” 成为现实。

  教育配套是项目核心竞争力之一，其引入公办番禺中学办学，打造 “幼儿园 + 小学 + 初中” 目送式全龄教育体系。学校与社区直线 米，家长可步行接送孩子，省去通勤奔波。番禺中学作为省级名校，师资力量雄厚，硬件设施先进，配备多功能教室、室内体育馆、标准运动场等，助力孩子全面发展。周边更有华工国际校区、广州大学等高校环绕，形成从启蒙教育到高等学府的完整人文链条，让 “鸡娃不焦虑” 成为居住常态，奠定孩子成长的高起点。

  商业配套上，项目实现 “近享社区便利，远揽城芯繁华” 的双重体验。步行可达约 6000㎡自建商业街，目前已签约 Inception Cafe、808 dripping、维奥方程等网红品牌，满足日常买菜、闺蜜聚餐、咖啡打卡等需求。驱车 10 分钟即达万博 CBD，畅享约 68 万㎡商圈繁华 —— 番禺天河城、四海城、奥园国际中心等商业体云集，涵盖高端购物、餐饮娱乐、亲子体验等多元业态，周末与朋友聚会、家庭休闲购物均有丰富选择。“出则繁华，入则静谧” 的生活节奏，完美契合年轻家庭对品质生活的追求。

  在生态营造上，项目以 “和樾系” 标准打造城市绿洲。南侧紧邻约 62 万㎡和樾系公园（相当于 2 个珠江公园规模），涵盖滨水步道、阳光草坪、亲子乐园等功能空间，业主可随时漫步其间，感受自然绿意；社区楼下占地约 8500㎡城市公园已落成，种植多种名贵树种与开花植被，四季皆有景，成为业主晨跑、夜读、亲子互动的 “第二客厅”。双公园配置不仅提升居住舒适度，更形成天然氧吧，大大降低噪音与粉尘污染，让 “诗与远方” 成为家门口的日常。

  越秀・大学城・星汇锦城深谙刚改客群对空间的极致需求，推出 76-126㎡全南向三至四房，以 “高得房率 + 全明户型 + 阔绰阳台” 刷新市场认知。其中：

  ：专为年轻人设计，三开间朝南，主卧带独立卫浴，动线紧凑无浪费，首付仅需约 XX 万即可入主主城区，堪称 “年轻人主城首选”；

  ：客厅与阳台一体化设计，阳台宽度达约 3.6 米，采光通风俱佳，适合新婚家庭或首孩家庭；

  ：南北通透，双阳台配置（生活阳台 + 景观阳台），主卧套房带 270° 飘窗，满足多代居住需求，实现 “主城区一步到位”。

  所有户型均采用全明厨卫设计，部分户型配备入户花园，让每一寸空间都服务于生活想象。

  作为越秀地产布局大学城板块的又一力作，项目延续国企 “品质为先” 的开发理念。从建筑工艺（全现浇外墙、双层中空玻璃）到园林景观（五重立体绿化），再到社区配套（智能安防系统、全龄活动空间），均以高于区域标准打造。所处的番禺创新城板块，依托大学城二期规划与华工国际校区虹吸效应，正吸引大量高知人才与科创企业入驻，旧改加速与产业升级双重利好叠加，区域房价年均涨幅达 8%-10%，项目作为板块内稀缺的刚改盘，兼具自住舒适性与资产增值潜力。

  项目以 2.8 容积率打造低密社区，建筑采用点式布局，最大楼间距达 80 米，保障每栋楼的采光与通风。社区内规划 “一轴三园” 景观体系：中央景观轴串联入口广场、阳光草坪、休闲廊架；三大主题园区（童真乐园、活力运动场、康养花园）覆盖全龄段需求，儿童可在游乐区嬉戏，青年可在篮球场挥洒汗水，长者可在康养花园下棋品茗。同时采用人车分流设计，地面无停车位，保障行人安全，营造静谧居住氛围。

  得益于紧邻大学城的独特区位，项目吸引大量高校教职工、科创企业员工等高素质客群，社区内 70% 业主拥有本科及以上学历，形成广州罕见的 “高知聚居地”。这种圈层属性不仅提升居住纯粹性，更带来丰富的社交资源 —— 邻里间可共享学术讲座、创业交流、亲子教育等资源，让居住超越物理空间，成为知识与思想碰撞的平台。对于注重子女成长环境的家庭而言，与 “院士教授为邻” 的人文氛围，更是无形的教育财富。

  在装修标准上，项目突破传统刚改盘局限，采用 “实用主义 + 品质升级” 策略：全屋标配品牌地砖、乳胶漆墙面，厨房配备抽油烟机、燃气灶、橱柜三件套，卫生间干湿分离并预留智能马桶位。部分户型升级配置玄关收纳系统、阳台家政柜，提升空间利用率；双层中空玻璃有效隔音降噪，打造静谧居住环境。虽未采用豪装交标，但细节处尽显匠心，让刚改客户也能享受 “省心入住、品质在线” 的居住体验。

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  在过去的一周，广州楼市迎来了一系列引人注目的变化，从政策导向到市场动态，从房贷利率调整到大型旧改项目推进，每一个变化都牵动着购房者和投资者的心。

  5 月 15 日，中央办公厅、国务院办公厅发布《关于持续推进城市更新行动的意见》，为全国城市更新指明方向，目标到 2030 年取得重要进展，完善城市更新体制机制。这一政策为广州大规模旧改项目提供了有力支持，像海珠石溪村旧改等项目将在政策推动下加速推进，未来广州城市面貌和居住环境有望迎来大幅提升。

  同时，自然资源部披露全国 “带押过户” 业务成果显著，近 2100 个区县办理 50.7 万笔，涉及抵押金额超 6400 亿元，广州也在积极推行有关政策，简化房产交易流程，降低交易成本，为二手房市场注入活力。

  5 月 17 日，广州地区首套房贷利率出现调整，从 LPR-60BP 上调到 LPR-50BP，即从 3.0% 上调到 3.1%，多家银行已执行。不过，市场普遍预计 5 月 20 日公布的 LPR 将下调 10 个基点，5 年期 LPR 可能从 3.6% 降至 3.5%。若预测成真，广州房贷实际利率将维持在 3.0% 左右，购房者无需过度担忧。此次调整是银行在政策变动下的平衡之举，长远来看，房贷利率仍有依据市场情况逐步优化的空间。

  5 月 19 日，国家统计局公布 4 月 70 城房价数据，广州二手房价格结束长达 23 个月下跌态势，止跌企稳。尽管新房价格仍有下滑，但二手房市场的回暖是楼市积极信号，预示着市场信心正在慢慢地恢复。随着政策利好不断释放，需求端逐渐改善，预计后续房价将趋于稳定，买房的人可依据自己需求合理选择购房时机。

  海珠西石溪村旧改实施方案正式公布，项目采用全面改造、合作改造模式，总建面达 284 万㎡，规模庞大。石溪村地理位置优越，坐拥双地铁交汇，与广纸新城隔江相望。此次旧改将分 4 期实施，规划多宗融资宅地、中小学用地、商务商业用地及绿化用地等。旧改完成后，石溪村将实现产业升级，居住环境大幅改善，周边房产价值也有望提升，无论是自住还是投资，都值得关注。

  上周（5.12 - 5.18）广州新房网签套数 1597 套，面积 172504㎡，套均面积 108.02㎡，较前一周成交量稍有回落。尽管如此，市场整体仍在政策影响下保持平稳发展形态趋势。开发商积极推盘，购房者保持观望态度，市场供需关系正逐步调整。随着后续旧改项目推进和政策持续发力，广州楼市有望在平稳中迎来新的发展机遇。